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[부동산세무]양도소득세 필요경비인정 비용과 필요경비제외 비용

  • 2017-02-10 14:19:40
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양도소득세는 토지나 건축물을 유상으로 양도하여 얻은 양도 차익에 대한 부과하는 조세입니다. 매매, 경매, 공매, 교환, 현물출장, 대물변제,수용, 부담부증여(채무인수), 물납(부동산), 위자료(부동산) 등 유상으로 이전하는 경우 부과됩니다.

양도소득세를 계산하는 구조는 다음과 같습니다.

(1) 양도가액-취득가액-기타의 필요경비=양도차익
(2) 양도차익-장기보유특별공제=양도소득금액
(3) 양도소득금액-양도소득기본공제=과세표준
(4) 과세표준*양도소득세 세율=산출세액
(5) 산출세액-감면세액=결정세액
(6) 결정세액+가산세=총결정세액

이때 부동산을 보유하면서 발생한 비용들이 '필요경비'로 인정된다면 양도차익이 줄어들어 결국 양도소득세가 축소될 수 있습니다. 따라서 필요경비로 인정되는 비용 항목들을 미리 체크하여 관련된 증빙서류들을 미리 모아두는 것이 필요합니다. 그래서 오늘은 양도소득세 계산 시 기타의 필요경비로 인정되는 대상과 기타의 필요경비로 인정되지 않는 대상을 구분하여 설명드리겠습니다.

 
 
양도소득세 계산 시 필요경비로 인정되는 비용 항목

필요경비로 인정되는 비용은 부동산(주택, 건물, 토지)의 내용연수를 연장시키거나 자산의 가치를 조금이라도 높이려고 지출한 수선비를 의미합니다.

●증빙서류: 세금계산서, 영수증, 거래내역서
●취득세, 법무사 수수료, 중개보수류, 국민주택채권매각차손, 인지대, 발코니 확장, 샷시 설치, 보일러 교체, 방 확장, 난방시설 교체, 공증 비용, 양도세 신고서 작성비용, 매도인 양도세, 매수인 등기비용, 토지개발채권 매각차손, 재건축 부담금, 농지 전용에 서요된 금액, 토지 개량을 위한 장애철거비용, 토지 조성비, 묘지이장 비용, 산림복구 설계비, 기반시설 부담금, 이축권 취득비용, 학교용지 확보 부담금, 불법 건축물 철거비용, 소유권 확보 소송비용, 화해비용, 경매 취득 시 유치권 변제금액, 사해행위 소송 시 국가 화해비용, 수익자 부담금, 채권입찰제아파트 주택 채권비, 과다 지급한 중개 수수료 등

양도소득세 계산 시 기타의 필요경비에서 제외 비용 항목

필요경비에서 재외되는 비용은 재산세, 종합부동산세, 상속세, 증여세, 연체이자, 대출금이자 등과 관리 유지를 위한 수선비를 의미합니다.

●재산세, 종합부동산세, 상속세, 증여세, 연체이자, 대출금이자, 벽지/장판 교체비용, 싱크대/주방기구 교체비용, 문짝/조명기구 교체비용, 외벽도색(페인트)작업, 타일 및 위생기구 공사비, 보일러 수리비용, 옥상방수 공사비, 파손(유리, 기와)의 대체비용, 오수정화조설비 교체비, 은행대출 시 감정비, 해지비, 장기할부조건 연체이자, 아파트 중도금 선납 시 할인비용, 취득세의 납부지연 가산세, 연체료, 매매계약 해약으로 인한 위약금, 금융기관 대출금 지급이자, 임차인 퇴거 보상비용, 세입자에게 지출한 철거비용, 경매 취득 시 세입자 명도비용, 경매 낙찰금 지연에 따른 이자, 주택청약예금의 이자상당액, 택지초과 소유 부담금, 오피스텔 비품 구입비, 이사비용 등

부동산은 매수하여 보유하고 매도할 때까지 전 과정에 세금이 발생합니다. 따라서 부동산 투자 시 세금이 얼마나 발생하는지를 살펴보고 미리 세금을 절약할 수 있는 방법도 모색하여서 현명하게 부동산 투자를 하시길 바랍니다.
 
 

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