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[부동산세무]취득세 과세표준 및 취득가액에 포함되는 간접비용

  • 2017-02-10 12:02:40
  • 3178

취득세는 부동산(토지, 건축물), 준부동산(차량, 기계장비, 선박, 항공기, 입목), 권리 등(광업권, 어업권, 골프회원권, 콘도미니엄회원권, 종합체육시설이용회권권, 승마회원권, 요트회원권)을 취득할 때 신고납부하는 세금입니다.
 

취득세를 구하는 공식은,
= 과세표준 * 세율 입니다. 이때 취득세액이 50만원 이하인 경우는 면세가 됩니다.

오늘은 취득세 계산에 필요한 과세표준과  사실상 취득가액에 포함되는 간접비용에 대해 설명드리겠습니다.

 

과세표준은 크게 유상취득과 유상취득이 아닌 경우로 구분됩니다.
 


1. 과세표준(유상취득)

원칙상 유상취득은 ①취득 당시의 가액, ②연부취득 시 연부금액(계약보증금 포함)을 신고가액으로 합니다. 그러나 예외의 경우가 있는데, 무신고 및 신고가객의 표시가 없을 때와 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때는 시가표준액으로 신고합니다.

특례로 다음의 6가지 경우는 사실상 취득가액으로 신고합니다.
① 국가, 지방자치단체 등으로부터의 취득
②외국으로부터의 수입에 의한 취득
③경매, 공매에 의한 취득
④판결문에 의하여 취득가격이 입증되는 취득(이때, 화해, 포기, 인낙, 자백 간주되는 경우는 제외됩니다.)
⑤법인장부에 의하여 취득가격이 입증되는 취득
⑥부동산 거래신고에 관한 법률에 의한 신고서를 제출하여 검증이 이루어진 취득



2. 과제표준(유상취득이 아닌 경우)

무상취득의 경우 신고가액이 원칙이지만, 시가표준액이 신고가액보다 큰 경우라면 시가표준액으로 신고합니다. 신축/재축 시는 소요돈 비용, 증축/개수 시는 증가한 가액을 신고합니다.

지목 변경 시는 개인의 경우와 법인장부나 판결문에 의하여 객관적으로 입증될 수 있는 경우가 각각 다릅니다. 이 점은 주의하세요. 지목 변경 시 개인의 경우는 증가한 가액이 됩니다. 그러나 지목변경 시 법인장부나 판결문을 통해 객관적으로 입증되는 경우라면 지목변경에 드는 비용을 신고합니다.

개인이 건축물을 건축할 때 취득가액 중 90/100을 초과하는 금액이 법인장부를 통해 입증될 수 있다면, "법인장부로 증명된 금액+ 세금계산서로 증명된 금액+ 주택도시기금법 제8조에 따른 국민주택채권매각차손"을 합한 금액을 신고하면 됩니다.



마지막으로, 사실상 취득가액에 포함되는 간접비용을 설명드리겠습니다.
 


3. 취득가액에 포함되는 비용

건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용, 할부 또는 연부 계약에 따른 이자 상당 및 연체료(개인 제외), 농지법, 산지관리법에 따라 부담한 비용, 중개수수료처럼 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비 및 수수료, 취득대금 외에 당사자 약정에 의한 취득자 조건 부담액과 채무 인수액, 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각 차손 등이 있습니다.

 
 

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