요즘 부동산 시장은, 작년 11.3 부동산 대책 발표, 올해 6.19 부동산 대책 발표, 7~8월에 예정된 부동산 대책 발표 등 투기를 잠재우려는 정부의 강력한 의지때문에 몇몇 특수 지역을 제외하고는 관망세가 지속되는 듯한 분위기입니다. 그러나 오랜기간 경험해온 학습효과때문에 '부동산불패' 신화를 쉽게 떨쳐내지는 못할 거라는 목소리도 큽니다.
세계 각국 주요 도시들의 집값이 급상승하고 있다는 이야기도 들립니다. 홍콩의 캡슐아파트의 실상은 참으로 끔찍합니다. 중국인이 초국적으로 부동산 투기를 하기 때문이라고 합니다. 작년까지 급상승했던 제주도의 부동산 가격은 중국인들이 떠나가면서 하락했습니다. 강남구 역시 중국인들의 투자가 증가하고 있다고 합니다. 전세계적으로 성장이 둔화되자 실업률이 증가하면서 일자리를 찾아 대도시로 사람들이 모이면서 대도시의 부동산 가격이 올라가고 있다는 이야기도 설득력이 있습니다.
안정된 주거는 국민들의 기본적 권리이기도 하지만, 집이 투자나 투기의 대상으로 되어버린 지금, 집값이 급상승하지는 않을까, 많은 사람들이 고민을 하지 않을 수 없습니다. 이런 때 평정심을 가지고 부동산 전체를 살펴보는 안목이 필요한데, 부동산 시장을 조망하는 데 도움이 되는 책 한 권을 소개드리겠습니다.
<대한민국 부동산투자>라는 '빠숑'이라는 닉네임으로 네이버 블로그를 운영하는 부동산 파워 블로거 김학렬 님의 책입니다. 김학렬(빠숑)님은 한국갤럽조사연구소 부동산 조사 본부 팀장이자 부동산재테크에 성공하여 이론과 실무 모두 탁월한 실력을 갖춘 분입니다. 이 책은 개인의 주관에 치우치기보다는 객관적인 자료를 토대로 각 부동산 종류 별 특성과 전망을 내놓았기 때문에 균형잡힌 시각을 갖게 해줍니다. 그래서 부동산에 입문하고자 하는 사람들에게 좋은 책입니다.
이 책에서는 부동산 시세 변동의 원리를 설명합니다. 현재의 부동산 움직임은 과거의 행태들로 만들어진 것입니다. 과거의 어떤 행태로 인해 현재의 부동산 시장이 전개되고 있는지를 이해하면 됩니다. 그리고 미래에는 어떤 방향으로 진행될 것인지만 예측해 보면 됩니다. 부동산은 '현재 시세'로 '미래 가치'를 사는 것입니다. 투자는 '리스크'를 낮추고 '성공 확률'을 높이는 것입니다. 부동산에서는 현재가 기준이 아니라 미래를 보고 투자하는 것이 리스크를 줄이는 가장 현명한 방법입니다. 실패 확률을 줄이고 성공 확률을 높이는 가장 안전한 방법입니다.(p.13-16)
부동산을 구입하는 비용은 상당히 크지만 매수하시는 분들에게서 '그 집을 보는 순간 바로 꽂혔다'라는 말을 왕왕 듣습니다. 부동산 구매 시 의외로 직관에 많이 의존을 합니다. 투자용이 아니고 오랫동안 살 집이라고 한다면, 그런 직관에 의존하는 것도 좋다고 봅니다. 오히려 많은 자료를 가지고 분석하다 보면 '장고 끝에 악수를 둔다'고 마음에 드는 부동산을 놓칠 수도 있습니다.
지금까지 부동산의 가치는 꾸준히 상승해왔고 그 덕에 '부동산불패' 신화가 만들어졌습니다. 그러나 앞으로 부동산의 가치는 입지에 따라 달라질 가능성이 큽니다. 당장 거제와 울산 아파트 값이 떨어지고 있음을 목도할 수 있으니까요. 이제 오를 곳만 오르게 됩니다. 그러므로 예전처럼 '그 집을 본 순간 꽂혔다'는 식의 방식을 구매를 하면 나중에 손해를 볼 수 있습니다.
미래를 정확하게 예측하기는 어렵지만 기본적으로 부동산을 사기 전 명심해야 하는 가이드라인이 있습니다. 이 책에서 저자는 부동산 투자 시 "4+3"을 반드시 명심하라고 합니다. "4+3"은 다음과 같습니다.
1. 부동산 입지 분석을 꿰뚫는 네 가지 핵심가치
교통환경: 일자리 지역으로 연결되는 노선인가
교육환경: 진학률이 높은 학교와 대형 학원가가 형성되어 있는가
상권환경: 주거 입지에 유리한 상권인가, 상권 시너지를 위한 상권인가
자연환경: 천혜의 환경이 없더라도 제대로 된 인공 환경이 있는가
2. 상품 가치를 판단하는 세 가지 경쟁력
상품 경쟁력: 질적 시장에 걸맞은 상품 경쟁력을 갖췄는가
가격 경쟁력: 소비자들의 가격 인식 단계는 어떻게 구성되는가
프리미엄 경쟁력: 프리미엄이 발생하기 위한 조건은 무엇인가
교통환경, 교육환경, 상권환경, 자연환경 등 4가지의 부동산 입지 내용과 상품경쟁력, 가격경쟁력, 프리미엄 경쟁력 등 건물 자체의 상품성을 평가해보는 것이 필요합니다. 저성장시대 일자리가 있는 곳에 사람들이 몰릴 수 밖에 없습니다. 따라서 일자리가 많이 분포되어 있는 곳과 가까운 곳 아니면 교통이 편리한 곳에 있는 집을 사는 것이 좋습니다. 초등학교, 중학교, 고등학교 및 대형 학원가가 있는 곳도 주거 입지로 좋습니다. 상권은 크게 주거 입지냐 상권 시너지를 위한 상권이냐로 구분지어 생각해야 합니다. 자연화경 또한 고려 대상입니다.
1975년에 강남구가 신설되면서 강남의 본격적인 발전이 시작됩니다. 강남의 발전은 여러 가지 의미가 있지만, 특히 교육 명가로서의 종로구와 중구의 위상을 강남으로 넘겨줬다는 면에서도 큰 변화가 있었습니다. 강남을 활성화하기 위해 종로구, 중구에 있던 학교들을 모두 강남으로 이전시킨 겁니다. 경기고, 휘문고, 중동고, 배명고, 경기여고, 숙명여고, 정신여고, 서울고, 동덕여고, 보성고, 창덕여고, 동북고, 한영고, 배제고 등이 모두 당시 종로구나 중구에서 강남으로 이전한 학교들입니다. 2017년에는 종로구 안국동에 있던 풍문여고가 강남 세곡지구로 이전했습니다. 명문 고등학교들이 강남으로 이전함으로써 강북의 교육 프리미엄이 고스란히 강남으로 넘어갔습니다. 강남이 비상한 데에는 여러 가지 이유가 있겠지만 교육의 역할이 가장 컸다고 해도 무방할 것입니다.
집단적인 학교 이전은 새로운 문화와 새로운 시설을 만들어냅니다. 바로 학원가와 과외의 활성화죠. 특히 대치동을 중심으로 한 대형 학원가의 형성은 강남을 교육 특구로 만드는 데 결정적인 역할을 합니다. 1990년대 이후로 대치동은 대한민국 학원가의 메가가 되지요.
교육환경에는 학교와 학원이 있습니다. 학교는 다시 초등학교, 중학교, 고등학교로 나뉩니다. 대학교는 교육환경에 포함하지 않습니다. 물론 교육청에서 관할합니다만, 부동산 측면에서 보면 대학교는 교육환경과 큰 관계가 없습니다. 왜냐하면 우리나라 교육 환경은 대학 입시에 모든 초점이 맞추어져 있기 때문입니다. 대학에 들어갈 때까지가 중시된다는 뜻입니다. 대학교는 이미 사회생활에 속하는 단계라고 생각하면 됩니다. 어떤 면에서는 대학교가 주변에 있다면 교육환경이 좋지 않다고 할 수도 있습니다. 대학교가 주변에 있다고 그 대학에 가는 것이 아니기 때문이죠. 오히려 대학가 주변은 상권이 발달할 수 있기 때문에, 그것도 유흥시설 위주의 상권이 발달할 수 있기 때문에 많은 학부모가 희망하는 양질의 교육환경과는 거리가 멀 가능성이 매우 큽니다. 따라서 대학교는 상권의 발달과는 밀접한 관계가 있지만, 좋은 교육환경과는 반비례하는 경향이 있다고 생각하면 됩니다.
그러므로 교육환경은 대학교를 제외한 초등학교, 중학교, 고등학교를 기준으로 평가해야 합니다. 여기에 하나 더, 미취학 자녀들을 위한 교육시설까지 고려해야 합니다. 유치원 등 미취학 아동들이 시설에 들어가기가 매우 어렵습니다. 추첨제로 하는데 만만치가 않습니다. 따라서 미취학 아동들이 갈 수 있는 시설이 많은 곳도 좋은 교육환경이 됩니다. 이 중요도는 갈수록 더 커지고 있으며, 국가에서도 교육비를 지원하고 있습니다.(p.46-48)
광역시는 기본적으로 인구가 100만명이 넘습니다. 인구수가 많다는 것은 부동산 투자에서 매우 유리하다는 뜻입니다. 주거시설에 투자하기도 좋고, 상업시설에 투자하기도 좋습니다. 그리고 인구 유출에 대한 걱정도 중소도시보다는 낫습니다. 다만 반대로, 인구수가 증가하지 않을 가능성도 큽니다. 광역시에서 투자 지역을 선정할 때는 인구수가 많은 곳이 좋습니다. 부산을 제외하면, 교통이 편리한 곳보다 교육환경이 좋은 곳에 인구가 많습니다. 따라서 광역시 투자에서 핵심 포인트는 교육 환경입니다. 부산의 해운대구와 금정구, 대구 수성구, 대전 유성구, 울산 남구, 광주 남구가 대표적인 학군 우세 지역입니다. 광역시의 투자 지역을 선정하는 데 어려움이 있다면 우선 학군 지역부터 시작하시기 바랍니다.(p.200)
이 외에도 부동산에 대해 넓은 범위의 내용을 다루고 있어 부동산 초보자분들 혹은 집을 처음 구매하시는 분들께 도움이 될 것으로 기대합니다. 대한민국 부동산투자 꼭 읽어보시길 추천드립니다.
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